我要投搞

标签云

收藏小站

爱尚经典语录、名言、句子、散文、日志、唯美图片

当前位置:双彩网 > 置为底层 >

石家庄置家网

归档日期:07-02       文本归类:置为底层      文章编辑:爱尚语录

  明源君想说,近期楼市的底层逻辑已经非常清楚了!2019年,地产人可以放心干地产,刚需、改善客户也可以放心买房、换房

  山东菏泽取消买房2年内限制转让措施;广州(楼盘)部分公寓解套;珠海(楼盘)针对部分人群降低社保年限;衡阳(楼盘)即将取消限价政策

  明源君认为,针对每个政策进行分析,只对当地有意义!而从全国的角度来说,要用另外的分析方法。

  上面几个政策分别是:放松限售、放松限购、放松限价

  这也就意味着,之前地方政府可以自行出台或收紧“五限”,现在地方政府也可以根据当地情况,自行放松或解除“五限”了。

  而现在,地方政府可以自行收紧、也可以自行放松之后,全国性的调控周期,基本不会出现了。

  例如,现在很多地方政府出台了细致的政策,比如“拿地1年后不动工、4年后不竣工,就要按闲置土地处理”,规避了拿地5年都不开发的情况。这样就保证可以通过调节入市土地的数量,达到控制新房入市数量的目的。

  其次,地方政府也能够通过“限售”政策,来控制二手房的供应。山东菏泽取消限售,应该就有这方面的考虑。

  地方政府也能够通过“限购”、“限贷”、增加首付比例等等,控制买房需求。例如,广州12月24号就通过发布公积金新规,符合条件的广州人在广州周边6个城市买房都可以用住房公积金,从而增加需求和市场成交量。

  地方政府通过各种政策的收紧和放松,能够有效的调整市场预期。比如,通过控制地价、新房价格,就可以调节整个市场的价格预期。

  因此,2019的楼市,没有全国周期,也没有大起大落,各地将按照中央的要求,完成目标。

  虽然说,一定程度上“稳地价”和“稳房价”是统一的。因为地价能够直接影响市场预期,从而间接传导到房价,一块地王能够直接拉动周边房价上涨,从这点上看,稳不住地价,也就稳不住房价。

  但是,因为地价并不是直接面向C端市场的,土地市场的热度直接反映的是开发商对未来的信心。“稳地价”,实际上更多是政府对开发商的态度,“稳地价”就是要稳定开发商的预期。

  目前部分城市土地市场遇冷、流拍,最重要的原因就是开发商对未来的信心不足。

  目前地价太高,而项目又被严格限价,房企大规模囤地似乎已经没有意义。因为房价地价差太小,根本不能通过房价上涨来覆盖囤地期间的财务成本。

  例如山东菏泽,取消限售之外,还降低了商品房预售资金的监管额度。对实力强、信誉好的企业,不再监管商品房预售资金。其他企业也可以降低一半执行,最低可以放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金的提取规则也放松了。

  也就是说,房企可以更快拿到卖房的钱,加快房企的资金流动效率。当地房企的资金快速回笼之后,可以被再次用来购买土地。通过加快周转,提高企业的盈利能力,从而缓解地价的下行压力。

  2019年,政府还将加大减税降费力度!也就是说一些地方政府对土地财政的依赖会加大,新建住宅销售面积占全国80%的三四线城市依然会成为明年最主要的增量。

  但是在未来6-12个月的周期中,房企的市场逻辑和选择城市的逻辑要发生转变,要从考虑城市的“成长性”向考虑“抗跌性”转变。不要再指望大涨,而要就现在的市场来考虑问题、考虑风险。

  可以预见的是,在“三稳”的前提下,2019年的市场仍然将维持2018年的规模,只会略有缩小,但应该不超过5%。企业要想扩大规模,最佳选择还是收并购、合作开发。

  在楼市一切稳定的前提下,房企还是要快周转、降杠杆、充实现金流,迎接2020或者2021年的机会。

  要知道,需求是不会消失的,它只会被推迟。一线城市目前已经没有空地了,二线的核心地段,空地也已经很少。而这些城市的人口,还在持续增加。

  美国次贷危机期间,曾经出现房价大跌,而到2017年,房价又涨了回来,超过了次贷危机前最高的时候。

  之前明源君给大家分析过,为什么要在房价下跌的时候买房?房价涨跌如下图所示:

  而对于换房者来说,根据前面分析过的原因,楼市一定会很“稳”,不会大涨大跌了。所以,房价微跌的时候,是你现在的房子和你要换的房子,之间差价最小的时候。

  另一方面,为了达到“三稳”目标,在确保房价稳定的前提下,还可能会出现鼓励自住和改善需求的利好政策。

  例如最近一些城市已经出现了房贷利率的松动,武汉(楼盘)部分银行已下调首套房和二套房的贷款利率,深圳(楼盘)四大行首套房贷利率“上浮15%”降至“上浮10%”。 最近新的个税改革中,房贷利息可抵扣个税的方案也降低了居民供房的压力。

本文链接:http://80musica.com/zhiweidiceng/95.html